Lagere middeninkomens nog steeds in de knel

01 FEB 2018

De nieuwe Woningwet richt corporaties sterk op het huisvesten van mensen met lagere inkomens en bijzondere doelgroepen. De keerzijde van dit beleid is dat de huishoudens die net niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, niet meer sociaal kunnen huren en zijn aangewezen op markthuur of koop. Om voldoende woningen te hebben die ook bereikbaar zijn voor middeninkomens, zou de inkomensgrens voor sociaal huren iets hoger moeten zijn en/of we zouden de huurprijsgrens om sociaal te huren moeten verlagen.

Voor huishoudens met een lager middeninkomen is het bijzonder lastig om te verhuizen. Aanbod in de markthuur met een huurprijs vanaf 711 euro per maand is mondjesmaat voor handen. Daarnaast is de prijs van het markthuren relatief hoog. Dat laat zich eenvoudig verklaren: in tegenstelling tot de sociale huursector (huurtoeslag) en de koopsector (hypotheekrenteaftrek), kent het markthuursegment geen vorm van subsidie. En voor lagere middeninkomens zijn woonlasten van pakweg 750 tot 1000 euro per maand huur eenvoudigweg te hoog. Kopen lukt helaas ook niet; lagere middeninkomens krijgen de hypotheek vaak niet rond.

Laat de markt zich reguleren?
De Samenwerkingstafel middenhuur, geleid door Rob van Gijzel, heeft de zoektocht naar mogelijke oplossingen in beeld gebracht. Denk aan de versnelling van de productie en het versneld beschikbaar maken van bestaande huurwoningen. De aanbevelingen die betrekking hebben op beter (lokaal) samenwerken, zijn uiteraard prima. Maar de aanbevelingen gaan voorbij aan betaalbaarheid en passendheid.

De aanname is dat wie niet sociaal mag huren, en niet kan kopen, terecht kan in een (te) dure markthuurwoning. Van Gijzel beoogt dat de beschikbaarheid en betaalbaarheid gebaat zouden zijn bij prijsregulering; bijvoorbeeld dat gemeenten met beleggers afspraken maken over gematigd huurbeleid. Dit om te voorkomen dat een markthuurproject bij aanvang betaalbare huren biedt, maar door marktwerking en verkoop versneld buiten beeld verdwijnt. Zo zouden woningen met een lagere markthuurprijs ook op de langere termijn behouden blijven. Los van de vraag of de markt zich als zodanig laat reguleren, zal de kwaliteit meer dan voorheen sluitstuk zijn. Lees: het woonoppervlak wordt kleiner. Juist voor grotere huishoudens met een lager middeninkomen biedt dit markthuuraanbod geen soelaas en is er geen passend huuraanbod voor handen.

Laat corporaties vooral doen waarin ze van oudsher goed zijn: het huisvesten van mensen die niet zelfstandig kunnen slagen op de woningmarkt. En dat zijn dus óók de lagere middeninkomens.

Naast betaalbare kwaliteit speelt er nog een ander punt, en dat is risicoselectie. Commerciële verhuurders selecteren op hoogte van inkomen en betaalrisico. Op zich te begrijpen, maar daarmee vissen de lagere middeninkomens alsnog naast het net. Uit zichzelf zal de markt de risicoselectie niet laten vallen. Dit punt is eigenlijk alleen weg te nemen wanneer de overheid haar verantwoordelijkheid pakt. Ook hier geldt: moet de overheid zich vergaand bemoeien met ‘markt’? En laat de markt zich vervolgens wel reguleren? Mocht het zo zijn dat de overheid – bijvoorbeeld met subsidie – prikkels inbakt om markthuurwoningen te realiseren, dan moet minimaal de waarborg zijn ingebakken dat 1) deze woningen ook op termijn betaalbaar blijven, 2) risicoselectie niet aan de orde kan zijn.

Betaalbare kwaliteit en risicoselectie
De beleidsaanbevelingen van Van Gijzel zien vooral toe op het vergroten van het aanbod markthuurwoningen. Betaalbaarheid en beschikbaarheid (risicoselectie) blijven onderbelicht. Beide vragen eigenlijk om meer regulering van de rijksoverheid. Dat verhoudt zich dan weer slecht tot marktwerking. Wat het extra ingewikkeld maakt, is dat het punt van betaalbaarheid voor lagere middeninkomen in het huidige stelsel met rigide inkomens- en huurprijsgrenzen nauwelijks op te lossen is. De weeffout is dat er een gat bestaat tussen dat wat huishoudens werkelijk aan huur kunnen betalen, en dat wat volgens wet- en regelgeving ‘betaalbaar’ is. Het OTB heeft dit verschil becijferd op 200 euro per maand.

Mijn voorstel is om de inkomensgrens voor sociaal huren iets te verhogen en/of de huurprijsgrens om sociaal te huren iets te verlagen. Alternatief zou zijn om corporaties meer mandaat te geven in het realiseren van goedkopere markthuur en het huisvesten van lagere middeninkomens. Als dat dan vervolgens strik gereguleerd plaatsvindt – geen risicoselectie, terughoudend huurprijsbeleid – is in ene niet langer sprake van een commerciële Daeb-activiteit, en ontvalt de logica van markttoets en marktfinanciering. Dan kunnen corporaties doen waarin ze goed zijn, en blijven ook de lagere middeninkomens bediend op de woningmarkt.

Laat corporaties vooral doen waarin ze van oudsher goed zijn: het huisvesten van mensen die niet zelfstandig kunnen slagen op de woningmarkt. En dat zijn dus óók de lagere middeninkomens.

Rob van den Broeke
Directeur-bestuurder QuaWonen