Geld lenen om te investeren en om heffingen te kunnen betalen

29 OKT 2018

Volgend jaar betaalt QuaWonen € 8,6 miljoen verhuurdersheffing. Verder krijgen we een extra belasting van € 1,2 miljoen door aangepaste regelgeving voor de vennootschapsbelasting. Het effect is dat QuaWonen vooral geld leent om de extra heffingen te betalen. Zonder deze heffingen zouden we € 190 miljoen méér kunnen investeren. Dat zijn 1.000 extra nieuwe sociale huurwoningen, 2.850 woningen extra energiezuiniger, of een huurverlaging voor alle huishoudens.

De overheid gaat er vanuit dat corporaties gemakkelijk alle extra heffingen kunnen betalen. Het hangt er maar vanaf door welke bril je kijkt: de bril van het vermogen, de waarde in stenen, óf die van de portemonnee, het kasgeld. 

De waarde van de stenen verschilt nogal met de methodiek waarmee die waarde wordt bepaald. Vroeger keken we naar de ‘historische kostprijs’. Dit is de prijs die in het verleden op het moment van aanschaf of bouw is betaald. Maar een woning nu is natuurlijk meer waard dan tientallen jaren geleden. Het andere uiterste, de ‘vrij op naamprijs bij verkoop’ is juist weer veel te hoog. Want een corporatie verkoopt haar woningen niet. Voor QuaWonen is alles tussen de € 200 miljoen (historische kostprijs) en de € 1,4 miljard (VON-prijs) verdedigbaar.

Al zegt de waarde van de stenen niet veel over rijkdom. Het vermogen dat vastligt in stenen is geen geld op de plank waarvan je om dagelijkse uitgaven te betalen. Je kunt er kasgeld van maken, maar dan zal je woningen moeten verkopen. Bovendien is een groot vermogen ook een last. Hoe hoger de waarde van het vastgoed, hoe meer QuaWonen afdraagt aan verhuurdersheffing. De grondslag voor de heffing is immers een vast percentage van de WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille.  

QuaWonen is vermogend in stenen, maar met een kleine beurs. We moeten lenen om onze maatschappelijke doelen waar te maken.

Kijken we naar kasstromen, dan is QuaWonen gezegend met een forse opbrengst: € 55 miljoen huuropbrengst per jaar. Die € 55 miljoen heeft echter alleen betekenis wanneer ook de uitgaven in beeld zijn. De opgave waarvoor QuaWonen staat, gaat veel verder dan woningbeheer. Van alle huuropbrengsten gaat 2/3 naar de normale exploitatie. Dit overschot op de gewone exploitatie slaat echter om in een tekort wanneer sloop-nieuwbouw, energierenovaties, rentebetalingen en aflossingen van leningen in het beeld worden betrokken.

Het kastekort leidt tot een structurele financieringsbehoefte van € 25 miljoen per jaar en een groei van de leningenportefeuille met € 12,5 miljoen per jaar. De leningenportefeuille en de schuld bij de bank groeit dus. Op dit moment heeft QuaWonen € 285 miljoen geleend. De waarde van het vastgoed stijgt gelukkig ook dankzij alle investeringen. We voegen immers met nieuwbouw waardevol vastgoed toe aan het bezit, creëren waarde met energierenovaties.

QuaWonen is dus vermogend in stenen, maar met een kleine beurs. We moeten lenen om onze maatschappelijke doelen waar te maken. Zonder de (verhuurders)heffingen zouden we niet of nauwelijks extra hoeven lenen en hadden we dus veel méér kunnen investeren.

Rob van den Broeke
Directeur-bestuurder QuaWonen